Cómo se valora un edificio: los tres precios y cuál manda

Por qué los €/m² de los pisos no sirven

El error que más caro sale es valorar un edificio multiplicando sus metros por el precio del metro de un piso suelto del barrio. Un edificio no es la suma de sus pisos. Se compra con descuento porque viene con inquilinos que no eliges, con una comunidad que eres tú, con una derrama que aún no conoces y con el riesgo de no poder vender por partes.

Los tres métodos, y por qué hay que hacer los tres

Comparables. Lo que pagas por metro frente a lo que se firma en la zona. Ojo con el dato: el precio de los anuncios no es el de las escrituras. El real, y gratis, está en el Portal Estadístico del Notariado, que publica el precio medio por m² de las compraventas firmadas por código postal.

Por renta. Lo que el edificio produce hoy, no lo que produciría si todo fuera perfecto. Se mira la rentabilidad bruta, la neta —después de IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y meses vacíos— y el GRM, que son los años de renta que cuesta el edificio. Con contratos antiguos la renta real puede ser la mitad de la de mercado y no la puedes tocar: ese es el número que importa.

Residual. Si vas a reformar o segregar: coges lo que valdrá al final, le quitas la obra, los impuestos, las licencias, el tiempo parado y tu margen. Lo que queda es lo máximo que puedes pagar hoy. Si pagas más, el margen lo pone tu bolsillo.

Y la regla: manda el menor de los tres. No el que más te gusta.

Los costes que no salen en el anuncio

• ITP o IVA+AJD. En Madrid el ITP general es del 6 % y el AJD del 0,75 % (Decreto Legislativo 1/2010). Si vende un promotor o una empresa con renuncia a la exención, es IVA, y en residencial son 10 puntos en vez de seis. Sobre un millón de euros, la diferencia entre un régimen y otro son decenas de miles.
• Inquilinos con contrato antiguo. No se van porque tú compres. Hasta que venza el contrato cobras su renta, no la de mercado.
• ITE/IEE y la derrama que viene detrás. Un edificio de más de 50 años la tiene que pasar. Si está pendiente o salió desfavorable, la obra ya existe aunque todavía no tenga factura.
• Accesibilidad. Si hay que meter ascensor, no es solo el ascensor: es el hueco, la licencia y los meses.
• Plusvalía municipal, que paga quien vende pero se negocia, y el tiempo de licencia, durante el cual el edificio no renta y la financiación sí corre.

Lo que esta herramienta no sabe

No conoce el estado real de la estructura, ni si hay un inquilino que lleve cuarenta años, ni si el planeamiento permite lo que quieres hacer. Ninguna hoja de cálculo sustituye a mirar el edificio, leer los contratos y pedir una nota simple.