Simulador
Calculadora de rentabilidad de un piso en alquiler
La bruta la sabe cualquiera. La que importa es la otra.
Las tres rentabilidades, y por qué casi siempre te cuentan la primera
Bruta: renta anual entre precio de compra. Es la que sale en los anuncios y la que no sirve para decidir nada, porque ignora que un piso tiene gastos.
Neta: descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y los meses vacíos, y suma al precio los gastos de compra —ITP o IVA, notaría, registro, gestoría—, que en España son entre un 8 % y un 13 % más.
Sobre el capital aportado: si hay hipoteca, no pusiste el precio entero. Esta divide lo que te queda limpio entre el dinero que de verdad saliste de tu bolsillo, y es la única que compara de tú a tú con cualquier otra inversión.
Los meses vacíos
Es la cifra que más gente se salta y la que más cambia el resultado. Un mes vacío al año se come un 8,3 % de los ingresos. Dos, un 16,7 %.
Falta el impuesto
El rendimiento del alquiler va en tu IRPF y depende de tu tipo marginal y de la reducción que te corresponda, que cambió con la Ley 12/2023 y no es la misma para todos los contratos. Por eso no la metemos aquí: una cifra con el supuesto equivocado es peor que ninguna.